Komu se dnes vyplatí koupě bytu?

Přišel mi dotaz na email od jedné paní, která si stěžovala, že její byt nikdo nechce a zda nevím o někom, kdo by ten její chtěl koupit, nebo co s ním má dělat. Moje odpověď zní takto, zde trochu upravená a zevšeobecněná.

Komu se tedy dnes vyplatí koupit byt?

Za prvé si myslím že tomu, kdo chce jeden byt prodat a druhý koupit. Zvlášť pokud se chce stěhovat z menšího do většího. Velké byty ztratily na hodnotě relativně i absolutně více než malé 1+1 nebo 2+1 a pokud chcete byt pro své bydlení, tak se Vám tato transakce celkově vyplatí. Nebo na ní aspoň nebudete tratit.

Za druhé si myslím, že byt nemusíte prodávat, ale pronajmout (zejména pokud jste nekupovali byt v posledních třech až čtyřech letech). Pokud potřebujete bydlet ve větším, menší byt pronajměte a kupte si větší na hypotéku, pokud Vám to finanční situace dovolí (splátky úvěru budete hradit z vybraného nájemného z menšího bytu). O pronájmy menších bytů je (a bude) relativně zájem a větší byty jsou relativně levné. A hledáním a vyjednáváním můžete dosáhnout opravdu dobré ceny.

Nicméně, vrátím se zde k jednomu ze svých předchozích článků, kde jsem porovnával zda koupit, či si pronajmout byt (tam je praktický příklad, který si můžete provést). Když budete byt pronajímat nájemcům, dle mého názoru by Vám výnos z pronájmu plus zhodnocení na trhu- opravy (během té doby) měl zaplatit byt za 15 let (počítejte cenu, za kterou jste kupovali byt, ne současnou). Vy už máte v bytě jistý majetek, a proto Vás případné výkyvy v ceně nemusí zajímat a spíše můžete počítat i se zhodnocením, takže výnos z pronájmu může být nižší, návratnost čistě formou pronájmu může být ospravedlnitelná v horizontu 20 let. Celkově se však nepřeklápějte přes hranici v reálných číslech (neberu inflaci) 15 let, pokud dáme dohromady všechny výnosy mínus všechny náklady spojené s vlastnictvím bytu.

Je dobré to zkusit prodávat, kupovat, pronajímat samostatně, ne přes realitní kancelář a šetřit náklady. Jak na to, jsem zmínil ve svém minulém článku „Jak se vyhnout placení provize realitní kanceláři“.

Za třetí si myslím, že se vyplatí koupit byt družstvu. Pokud si založíte družstvo, které postaví aspoň čtyři, lépe šest a více bytů, pak Vám výnosy z rozsahu, volné stavební kapacity stavebních firem, dovolí postavit kvalitní nový byt. Musíte si však najít spoludružstevníky, pozemek a věnovat tomu moře času a práce. Ale jde to.