Samostatný prodej nemovitosti-výhody,rizika v otázkách a odpovědích

Před nedávnem jsem připravoval podklady pro rozhovor mé kamarádky pro slovenské Hospodárske noviny a http://www.hnonline.sk Po úpravě vám představuji otázky a odpovědi na výhody a rizika z oblasti prodeje bytů a nemovitostí "napřímo" bez účasti realitní kanceláře v českém prostředí.

Otázka:

Jaké jsou výhody a nevýhody prodeje bytu nebo nemovitosti „napřímo“ a ne prostřednictvím realitní kanceláře?

Odpověď:

Výhodou je především ušetřená provize, která bývá mezi 3-6% z ceny nemovitosti, ať už ji platí kupující nebo prodávající. To je základní a nejpodstatnější výhoda. Když prodáváte samostatně, tak díky tomu můžete lépe hýbat s cenou nemovitosti v závislosti na aktuální poptávce. Prodat buď rychleji nebo výhodněji. To vám dává větší svobodu v rozhodování. Díky tomu, že nepodepíšete žádnou zprostředkovatelskou smlouvu, můžete mít celý proces lépe pod kontrolou..

Nevýhody spatřuji v tom, že ne každý má potřebné znalosti, jak celý proces zvládnout. Ty si může doplnit na http://www.vlastnici.cz a postupovat podle podrobného průvodce, který je provede veškerými úskalími prodeje nebo koupě nemovitosti a pomůže jim ušetřit mnoho času a peněz.

Co se týče provizního systému realitních kanceláří, tak změnou trendu na trhu se mění i zvyky v placení provizí i částky, které jsou prodávající ochotni za zprostředkování prodeje zaplatit. Prodávající vyjednáváním dokázali jednodušeji provize snížit, už jen tím, že na každou nemovitost si vedle zájemců brousili zuby i zástupy realitních kanceláří. Častokrát se zejména v posledních dvou letech boomu stávalo, že realitky ani po prodávajících žádnou provizi nechtěli, s tím, že si ji vezmou od nadšených kupujících, kteří brali téměř vše. Navíc banky je v tom podporovaly a půjčovali kupujícím 100%, tedy i na provizi (ta je samozřejmě součástí kupní ceny), nicméně v současnosti se trend obrací a prodávající jsou ti kdo musí sáhnout hlouběji do kapsy pokud chtějí prodat přes realitní kancelář.

Mezi úskalí samostatného prodeje patří: určení reálné ceny, velikost inzerce, textace inzerátu, správná prezentace bytu, schopnost vyjednávat a zajistit bezchybný převod bytu a inkaso finančních prostředků

Otázka:

Na jakých poplatcích se rozhodně nevyplatí šetřit a které se dají bezpečně obejít?

Odpověď:

Doporučuji si vzít právníka – zejména pokud je na nemovitosti nějaký problém. Ten je schopen bez rizika připravit smluvní dokumentaci a vy budete mít klidný spánek. Mnoho RK navíc používá vzorové smlouvy a jen mění iniciály prodávajících a kupujících. Odhad je potřebný kvůli platbě daně z nemovitosti. Znalecké posudky bývají v době změn nálad a trendů na trhu velmi nespolehlivé a ve většině případů neodrážejí reálnou hodnotu nemovitosti (zejména v zimních měsících bylo vidět na realitních serverech, že ta stejná realitka zkouší nabízet tu stejnou nemovitost k prodeji za řádově různé ceny). Samozřejmě je dobré uzavírat obchod přes notářskou úschovu nebo složit peníze na vázaný účet v bance (podrobný popis v průvodci koupě, prodej nemovitosti na http://www.vlastnici.cz ) .  Pevně věřím, že se dá vynechat realitní kancelář a její provize a pokud potřebujeme, tak na každý úkon si vzít profesionála ať už právníka, notáře, či odhadce.

Otázka:Jaké jsou rizika při prodeji nemovitosti a na co by si měl dát pozor prodávající/kupující?

Odpověď:

a) prodávající

• 
  správné určení ceny
• 
  správná strategie uvedení nemovitosti na trh
• 
  vyjednávací schopnosti prodávajícího. Ne každý zvládne dobře odhadnout situaci a vyjednat si pro sebe dobré podmínky, zvlášť když prodává pod tlakem. Na druhou stranu neústupné chování  ve chvíli poklesu trhu, také není vhodné a taktické.
• 
  seznámit se dobře s procesem prodeje nemovitosti
• 
  vypracování kvalitní smluvní dokumentace
• 
  převod peněz

b) kupující

• 
  zjistit závady na nemovitosti a stav při prodeji bytu
• 
  jak funguje společenství vlastníků nebo družstvo (dluhy, vzájemná komunikace atd..)
• 
  jaké jsou měsíční poplatky, výše rezervního fondu..
• 
  prověřit jak vypadá a jak se bude měnit územní plán a lokalita do budoucna
• 
  ověření vlastnictví nemovitosti a co vlastně prodávající prodává
• 
  ověření věcných břemen a zástavních práv na nemovitosti (dluhy, exekuce, zástavy atd.)
• 
  znalost procesu koupě a prodeje nemovitosti
• 
  vyjednávací schopnosti
• 
  kvalitní smlouva, převod peněz

Otázka:

Jaký je podle zkušeností zájem o takovou tu formu prodeje, jaký podíl podle vás probíhá bez realitní kanceláře?

Odpověď

Přesné statistiky neexistují, ve velkých městech a hospodářských centrech to je vyšší procento, odhaduji mezi 40-60%. V USA je toto procento kolem 20%, na Slovensku odhady hovoří o 30-50 procentech. Zvláště v období boomu šel prodej nemovitostí velmi snadno. Každý zkusil dát „to na Internet“ a rozjelo se to samo.. Myslím, že díky změně na trhu bude více lidí, kteří budou spoléhat na realitní kanceláře, kterým uvěří, že jim to RK za přemrštěné ceny prodají. Ti kteří stojí nohama pevně na zemi, dokáží kupovat či prodávat nemovitosti samostatně za jakékoli situace na trhu.

Otázka:

Potkáváte se ve Vaší praxi s výměnami bytů? Tento způsob používaný zejména za socializmu, prý získává opět na popularitě?

Odpověď:

O tento způsob byl zájem vždy, nyní stoupl, jelikož je těžké byt prodat. Na
druhou stranu je velmi těžké výměny realizovat ve větších městech. Ve
větších městech je to často jako hledat jehlu v kupce sena. Většina lidí,
kteří chtějí ve větším městě bydlet, chtějí bydlet vetšinou v přesně dané
lokalitě, často si určí i několik ulic, ve kterých chtějí bydlet. To pak
výrazně omezuje možnost realizace výměny.