Prodej bytu versus pronájem bytu. Co je lepší varianta?

V naší kultuře je vlastnické bydlení silně zažité. Lidé se neradi stěhují a mnozí z nás žijí celý život na jednom místě. V posledních letech kdy se nemovitosti zhodnocovaly v desítkách procent za rok se počet kupovaných bytů a nemovitostí zvětšoval stejným tempem. Kupující měli strach, aby se jim sen vlastnického bydlení nerozplynul v nebi rostoucích cen. Bydlení v nájmu se často prezentovalo jako nevýhodná a nepopulární varianta. Je tomu skutečně tak? Já tvrdím ne tak docela.

Zatímco ceny nemovitostí vystřelily v mnoha oblastech raketově vzhůru, ceny pronájmů v těch samých oblastech stagnovaly a nebo dokonce klesaly. To platí hlavně o Praze, Brně a dalších krajských centrech.

Levné splátky hypoték a úvěrů na bydlení znamenaly velkou konkurenci platbám nájemného, kdy nájemci byli přesvědčováni ze všech stran, ať neplatí nájem, když splátky hypotéky jsou na stejné nebo nižší úrovni než placení nájmu.

Podívejme se podobně na výhody a nevýhody obou variant, tak jak se obecně tvrdí. Delší text jak na koupi, ponájem nebo prodej nemovitosti je na http://www.vlastnici.cz

Koupě bytu:

Výhody

-         ceny nemovitostí pomalu a stabilně rostou

-         nemusím platit nájem

-         pokud platím hypotéku, tak splácím majetek, který mi pak zůstane (forma spoření)

-         bydlím „ve svém“ odkud mne nikdo nevyhodí a kam se můžu zavřít před okolním světem

-         výhodná, nízko riziková investice s dlouhodobým růstem hodnoty nad inflaci

-         splátky hypotéky lze odečíst z daní

-         zabezpečení potomků

Nevýhody

-         starost o nemovitost, údržba, opravy

-         musíte se naučit porozumět nemovitostem a procesu obchodu

-         skloubit různé zájmy ve společenství vlastníků a nebo družstvu o správě domu a společných prostor není jednoduché a velmi to může ovlivnit hodnotu nemovitosti

-         při stěhování je většinou lepší prodat a nemusí být vždy výhodné podmínky na trhu, vznikne potřeba čekat

-         výhody koupě se začnou projevovat až po delší době 5-ti a více let

-         při hypotéce a výpadku příjmu z důvodů ztráty zaměstnání, úrazu apod. ohrožení existence.

-         dodatečné náklady ve formě pojištění a daní

-         peníze jsou „nehybně“ uložené

-         mnoho skrytých poplatků a plateb, které nejsou na první pohled zřejmé a které výrazně celý nákup prodražují. Je třeba si udělat přesnou kalkulaci s odborníkem.

Pronájem bytu:

Výhody

-         jsem flexibilní, můžu se stěhovat dle libosti a kam chci téměř okamžitě

-         žádné starosti s údržbou bytu

-         ve srovnání s cenou při koupi bytu je nájem velmi levný

-         pokud nepatříte s výdělkem do horních 40% procent, pak je nájemné bezpečnější volba

-         finanční svoboda, i když si můžete dovolit koupit byt, můžete raději utrácet za jiné radosti

Nevýhody

-         „nemáte jistotu“ ve vlastnictví majetku

-         pokud se nemovitosti zhodnocují nad inflaci, přicházíte reálně o majetek

-         soukromí není tak velké z důvodů kontrol a dozoru vlastníka

-         „vyhazujete peníze oknem na dvorek pronajímatele“

-         nájem většinou roste s inflací (inflační doložka)

A jaká je skutečnost?

Pokud v nemovitosti nebydlíte aspoň pět let (nebo pokud se nemovitosti dramaticky rychle nezhodnocují), tak se koupě nevyplatí, protože musíte platit náklady spojené s koupí a eventuálně následným brzkým prodejem. Pokud k tomu máte hypotéku, tak prvních několik let platíte jen úroky bance. Většinu bytů na hypotéku, si kupují mladí lidé, páry, manželé, kteří si tak potvrzují svůj svazek. Z nich se však statisticky do pěti let minimálně třetina rozejde a v horizontu deseti let, je to polovina. Nebo se budete potřebovat stěhovat z různých důvodů. V prvních pěti letech jde o celkem častý případ..

Ceny bytů, klesají a je pravděpodobné, že jednou se vrátí zpátky výš na úrovně, na kterých již byly. Otázka je, jen za jak dlouho? Pokud jste přesvědčeni, že v nemovitosti strávíte delší dobu, můžete začít přemýšlet o nákupu, pokud potřebujete bydlet. Navíc máte největší výběr nemovitostí jaký kdy byl k dispozici.

Pokud si chcete vzít hypotéku, tak obecně platí: platíte-li za pronájem o 25-30% méně, než by byla splátka hypotéky a dalších nákladů s bydlením přepočítaných na měsíc (pojištění, fond oprav apod.) tak zůstaňte v nájmu.

Pokud máte hotovost, tak popřemýšlejte o výnosu alternativních aktiv. Např. na pražské burze můžete koupit akcie Telefoniky O2 za 400 Kč/ks, která vyplácí dividendu 50 Kč. V tomto případě je lepší koupit akcie a z dividend platit nájem. Koupíte-li akcie za dva milióny, získáte dividendu kolem 210 tis. po zdanění. Za to můžete žít v pronájmu v Praze rok a půl. Samozřejmě je zde vyšší riziko, ale to je život.

Ceny nemovitostí mohou také klesat. Pokud koupíte ve špatnou dobu, můžete platit hypotéku na něco, co má reálně nižší cenu, než mělo v době kdy jste kupovali.

Pokud očekáváte výraznější změnu v životě nekupujte! Běžte do pronájmu a vyčkejte. Ceny bytů určitě v nejbližší době neporostou.

Zjednodušený a zevšeobecnělý příklad:

Máte v pronájmu byt 1+1 v Brně-Bystrci a vaše nájemné je 8.500 vč. inkasa 2-2.500 Kč. V té samé oblasti si můžete koupit podobný byt (rekonstruovaný) za 1,35-1,4 mil. Kč. Máte 20% uspořeno,zbytek chcete řešit úvěrem. Pokud si vezmete hypotéku na 20 let jak je u nás obvyklé s úrokem 5,00%, tak splátka by byla přibližně 7.400,- Kč

Kalkulace:

Měsíční nájem/ splátka hypotéky: 6.000 Kč / 7.400 Kč

Kupní cena bytu: 1,400.000 Kč

Akontace 20% :      280.000 Kč

Doba splácení  :      20 let

Úroková sazba :      5,0 p.a.

Doba po kterou zůstanete v bytu:  5 let

Celková platba za byt po 20 letech: 1,774.000 Kč

Platba společenství vlastníků:  1.500 Kč (fond oprav 800 Kč)

Daň z nemovitosti

Zhodnocení nemovitosti za rok: trend klesající  -5-15% (za poslední období)

Výsledky

Cena bytu po 5 letech:       ? závisí na ekonomickém vývoji. Osobně na růst ze současných cen nesázím

Zůstatková cena, kterou je potřeba doplatit bance po 5 letech: 935.000 Kč

Majetek uspořený v bytu: tržní cena po 5 letech (pokud po 5 letech bude stejná jako kupní)- akontace - zůstatková platba 1,400.000-285.000-935.000 = 185.000 Kč

Průměrná měsíční nájem/platba:     6.000 Kč (v této lokalitě se nájemné během 10 let téměř nezměnilo + 500 Kč – 1.000 Kč)  /   Platba hypotéka + společenství+ ost. cca 9.000 Kč

Celková platba po 5 letech:   - nájemné 360.000 Kč

                                               - platby za vlastní 540.000  Kč                                                

Rozdíl:  360.000 Kč- 540.000 Kč= -180 000 Kč + 185.000 Kč majetek v bytě= 5. 000Kč. Tolik vás za pět let bude stát pocit vlastnictví nemovitosti. Není zde započítána žádná investice do vnitřních oprav a úprav, které v tomto bytě mohou být po 5 letech nutné 50-100 tis. Kč. Rovněž zde není započítána cena za odhad (4.000 Kč) a poplatek za vyřízení hypotéky – 1% (11.000 Kč). V případě započtení těchto nákladů jsme jako vlastník bytu již v nevýhodě. Rovněž úroková sazba u hypotéky je velmi příznivá, spíše se dostanete na úroveň kolem 5,5% p.a. Naopak daňové zvýhodnění odpočtu úroků může být kolem 900 Kč/měsíc ,které ušetříte, ale které ovšem končí.

Pokud ceny bytů porostou vyjdou zcela jiné výsledky. Pokud ceny budou klesat vyjdou výsledky ještě horší. Vy si je můžete vypočítat sami. Pokud budou jiné úrokové sazby výsledek bude jiný. Atd. Zde ovšem je vidět, že starší malé byty jsou relativně v pohodě, díky nižším měsíčním splátkám. Jiné to bude u velkých bytů a novostaveb.

Můj závěr:V podstatě, pokud nechcete roky „trčet“ na jednom místě, tak se Vám koupě bytu dle mého nevyplatí a je lepší být v pronájmu. Pokud chcete vědět jak na prodej bytu, tak na http://www.vlastnici.cz  je podobné porovnání